Pot el propietari acabar el lloguer abans d'hora? I el llogater allargar-lo?

En aquest article veurem l'excepció que permet al propietari recuperar l'habitatge abans d'hora, així com les dues pròrrogues extraordinàries que la llei reconeix al llogater i què va passar, finalment, amb el Reial decret llei 8/2026.

Comencem per l'excepció més coneguda: la necessitat del propietari. L'article 9.3 de la Llei d'Arrendament Urbans permet recuperar l'habitatge abans que s'esgotin els cinc o set anys de durada mínima, però amb dues condicions estrictes. La primera és que al contracte s'hi hagi fet constar expressament aquesta possibilitat; si no hi consta, l'excepció no es pot invocar més endavant. La segona és que la l'habitatge es destini a residència permanent per al propietari mateix, per a un familiar de primer grau (pares o fills) o per al cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat. A més, cal comunicar-ho al llogater amb dos mesos d'antelació com a mínim.

Cal tenir molt en compte que si passats tres mesos des de l'extinció del contracte ni el propietari ni el familiar no han ocupat l'habitatge, el llogater pot optar, en trenta dies, entre tornar-hi per un nou període de fins a cinc anys amb indemnització de les despeses del trasllat, o bé reclamar una mensualitat per cada any que quedava per complir. Val la pena tenir-ho molt present això, tant si ets propetari com llogater.

Al costat de les pròrrogues ordinàries explicades en un article anterior, la Llei estatal 12/2023 pel dret a l'habitatge va introduir dues pròrrogues extraordinàries que continuen plenament vigents i que cal tenir en compte.

La primera és la pròrroga per vulnerabilitat: quan s'acaba la pròrroga obligatòria o tàcita, el llogater pot demanar un any més en les mateixes condicions del contracte, sempre que acrediti una situació de vulnerabilitat social i econòmica amb un informe dels serveis socials emès durant el darrer any. Ara bé, el propietari només està obligat a acceptar-la si és un gran tenidor, que atenent a la darrera reforma de juliol del 2026 aprovada pel Parlament de Catalunya és qui té cinc o més immobles urbans d'ús residencial situats a Catalunya (el límit passa a ser de deu o més immobles si estan situats en territori de la resta de l'Estat).

La segona és la pròrroga per zona de mercat residencial tensionat. Si l'habitatge es troba en una zona declarada com a tensionada, i mentre duri la declaració, el llogater pot demanar que el contracte es prorrogui per terminis anuals fins a tres anys addicionals un cop esgotades les pròrrogues ordinàries. El propietari l'ha d'acceptar obligatòriament, llevat que hagin pactat altres condicions, que hagin signat un contracte nou amb els límits de renda que hi corresponguin, o que hagi comunicat en temps i forma la necessitat d'ocupar l'habitatge. A Catalunya, amb bona part dels municipis més poblats declarats zona tensionada, aquesta és la pròrroga més rellevant a la pràctica.

Arribem, finalment, al Reial decret llei 8/2026. Per entendre'l cal recordar d'on venim: durant la pandèmia, el Reial decret llei 11/2020 va permetre al llogater demanar una pròrroga extraordinària de sis mesos dels contractes que vencien aleshores, amb acceptació obligatòria per al propietari i sense haver d'acreditar cap circumstància personal. Aquella mesura excepcional es va anar allargant amb decrets successius fins al 30 de juny de 2023, i el Tribunal Suprem va haver d'aclarir que no era acumulativa: els sis mesos es podien gaudir una sola vegada.

El Reial decret llei 8/2026, de 20 de març, seguia el mateix esquema amb molt més abast: fins a dos anys de pròrroga a petició del llogater per als contractes que vencien abans del 31 de desembre de 2027, i un límit del 2% en l'actualització anual de la renda. Impulsat per Sumar dins del Govern espanyol de coalició, va entrar en vigor el 22 de març i havia de ser convalidat pel Congrés en trenta dies, com exigeix l'article 86 de la Constitució, però no va arribar a ser convalidat. El 28 d'abril de 2026 el Congrés en va rebutjar la convalidació per 177 vots en contra —PP, Vox, Junts i UPN— davant de 166 a favor del PSOE i la resta del bloc governamental, amb l'abstenció del PNB. L'acord de derogació es va publicar al BOE el 30 d'abril.

Què implica tot plegat? Que la norma deixa de produir efectes cap al futur, però no esborra el que ja havia passat: es mantenen les situacions consolidades durant el poc més d'un mes de vigència, és a dir, els contractes que van vèncer en aquell període i respecte dels quals el llogater va demanar la pròrroga de manera fefaent. La resta tornen al règim ordinari de la Llei d'Arrendaments Urbans explicat en l'article anterior. A la pràctica, això reactiva els desnonaments per expiració del termini quan el llogater no lliura l'habitatge, i deixa una zona grisa —sobretot quan el propietari no va contestar la sol·licitud— que els jutjats hauran d'anar resolent cas per cas.

Si tens un contracte que venç aviat, sigui quina sigui la teva posició, cal revisar acuradament el contracte, les dates, les comunicacions i els requisits legals abans de prendre cap decisió.